real-estate-Appraiser

Имеет ли оценочный бизнес стоимость?

Занимаясь оценкой бизнеса, меня лично очень часто посещала мысль “Имеет ли оценочный бизнес стоимость?”. 

Если разложить оценочный бизнес с точки зрения классики оценочной теории, то мы имеем следующее: оценка бизнеса включает в себя оценку предприятия, как совокупность всех активов (материальных и нематериальных, фиксируемых и не фиксируемых), задействованных в извлечении дохода, и оценку бизнес-линии, как направления в рамках деятельности предприятия.

Объектом оценки рассмотрим юридическое лицо. Таким образом, для деятельности оценочной компании необходимы:

1. Юридическая регистрация

Самая распространенная форма – товарищество с ограниченной ответственностью. Регистрация ТОО на данный момент бесплатна. До 2018 года требовалось получение лицензии на занятие оценочной деятельностью. Сейчас этого требования нет, соответственно, порог входа ниже, и нет в этом дополнительной ценности.

2. Материально-техническое обеспечение

Оценщику нужен компьютер с доступом в интернет, принтер, сканер и фотоаппарат. Либо хороший смартфон.  То есть, цена вопроса навскидку – приблизительно 300 тысяч тенге.

Офисное помещение – классически да. Но если очень хорошо подумать, то офис – это скорее привычная вещь, чем необходимая. Наблюдая вокруг, могу сказать, что в собственности офисное помещение есть у одной компании из десяти. Ну, хорошо, у двух из десяти.

Автомобиль. Как дополнительный бонус, но опять же – на балансе предприятия чаще всего не содержится, в лучшем случае, сотрудникам, использующим собственный транспорт для рабочих целей возмещают ГСМ. Но и то не всегда.

Вот, с фиксируемыми материальными активами и закончили. Переходим к фиксируемым нематериальным.

3.  Стандартный набор современных компаний

1С Предприятие, Windows и пакет программ MS Office. Но опять же – не всегда. Несмотря на все проводимые мероприятия, многие находят обходные пути использования нелицензионной продукции. Упс. Об этом не принято говорить, но это так.

4. Специализированные программы

Нет, не слышали. Самый скандально известный продукт, который покупают казахстанские оценщики – УПСС Ко-Инвест, стоит на балансе у одной компании из пяти. Быстро устаревающий продукт и уже через пару лет не имеющий ценности в случае продажи компании.

5. CRM системы

Некоторые крупные оценочные компании внедряют различные CRM системы, которые стоят на балансе. Но это, скорее, частный случай крупных оценочных компаний, имеющих филиальную сеть.

А теперь переходим к вишенке на торте – нефиксируемые нематериальные активы.

Клиентская база – каждый оценщик знает, что его ценность в том, чтобы к нему обращались.

Но здесь есть множество подводных камней – помимо договоренности с клиентами необходима:

6. Договоренность с банками

Конечно, согласно официальной информации аккредитация оценочных компаний отменена в 2012 году. Но неофициально – при обращении в банк за получением кредита потенциальному заемщику выдается тайный листок со списком рекомендуемых компаний, в который мечтает попасть практически каждый руководитель оценочной компании. Увы и ах, как говорила несравненная Фаина Раневская – жопа есть, а слова нет. Тссс, это большой секрет!

Но в любом случае, при продаже оценочной компании потенциальный покупатель смотрит на срок деятельности компании – конечно, чем дольше, тем лучше, наличие этих самых аккредитаций в прошлом, наличие договоров о сотрудничестве с банками в настоящем.

Но в любом случае, при продаже оценочной компании потенциальный покупатель смотрит на срок деятельности компании – конечно, чем дольше, тем лучше, наличие этих самых аккредитаций в прошлом, наличие договоров о сотрудничестве с банками в настоящем.

7. Репутация оценочной компании

По волнам моей памяти – каждая оценочная компания на рынке, срок деятельности которой больше трех лет, была замешана в той или иной сомнительной ситуации. И если она смогла выйти из этой истории без последствий – сохранить свои позиции в работе с банком, судебным исполнителем и избежать административных или иных наказаний, то это – даже плюс.

8. Профессиональные сотрудники

Моя любимая тема для разговора. С 2018 года оценочная деятельность относится к профессиональной. И вся полнота ответственности и прелестей получения сертификатов и допусков быть оценщиком лежит на оценщиках – физических лицах. Но, если оценщик работает сейчас в этой компании, в случае смены учредителей и руководства, гарантии, что этот сотрудник будет работать и дальше, нет. Рабство как-то у нас отменено. И, слава Богу!

Про наличие оценщиков со всеми нужными документами можно написать отдельный трехтомник. Но если кратко – многие работают удаленно на несколько компаний и не за зарплату, а за выполненный объем. Либо вся необходимая документация имеется у руководителя и/или учредителя, а в штате работают «зелёныши», которые вроде как специалисты, но зваться оценщиками не имеют права по закону.

9. Расчетные файлы и электронные отчеты об оценке

Да-да, как бы это наивно не звучало, но с течением времени у любой оценочной компании скапливается своя собственная база интересных расчетов, обоснований и уникальных случаев, которые имеют профессиональную ценность. Можно ли это продать – вопрос спорный. Но некую ценность для деятельности это все-таки имеет.

С точки зрения оценочных процедур, оценочный бизнес – не самый устойчивый, зависит от ключевого сотрудника (чаще всего это директор), который ведет переговоры, привлекает клиентов и является вечным двигателем компании. Убрали двигатель – и все, бизнес свернулся в точку, начинай с начала.

Существует, конечно, и другая точка зрения. Мне лично неоднократно поступали предложения типа “научи меня оценке по-быстрому, я тут работаю с …., они обещают вал клиентов”, но это уже совершенно другая история, достойная отдельной статьи.

Вместо выводов и заключения

Скажу, что я нежно люблю оценочную деятельность как профессиональную, и как барон Мюнхаузен готова тянуть ее за волосы, хвост и усы. Но оценочный бизнес, как бизнес в классическом понимании, в Казахстане еще находится в зачаточном состоянии. Практически отсутствуют инструменты, которые позволяют его автоматизировать, снизить нагрузку с ключевого сотрудника, передать его по наследству. А если рассматривать оценочную компанию – индивидуального предпринимателя, то ситуация еще печальней, так как эта форма регистрации не предполагает какой-либо передачи типов прав. В таком случае можно только сформировать к передаче имеющуюся базу клиентов, отсортировать ликвидных из них, ну, и передать имеющий скарб в виде компьютера и прочего.

В нашем менталитете заложено оглядываться, как минимум на соседнюю Россию, как максимум – на развитые страны. И оценочная деятельность – не исключение. К сожалению. А может быть и к счастью. Однако, брать опыт развитых стран в чистом виде не получится, во-первых, из-за различий в законодательных системах. А во-вторых – из-за доступности тех или иных инструментов. В моей личной практике был опыт общения с английскими и американскими коллегами, и мы совместно пришли к выводу, что нам, казахстанским оценщикам, работать гораздо сложнее (к слову, многие отечественные оценщики тоже придерживаются такой точки зрения) из-за:

– несовершенства законодательной базы;

– отсутствия открытых и достоверных источников;

– не развитых рынков тех или  иных объектов имущества и имущественных прав.

Применение методик, описанных в американских источниках приводит к использованию и американских же данных рынка, например, для построения ставки дисконтирования. И дальнейшей адаптации к казахстанским реалиям. Американский же оценщик сделает проще – он купит аналитический материал и будет его использовать. Всё. Ему нет необходимости обосновывать свои выводы – есть аналитика, есть результат. Точка.

И последнее – если рассматривать оценку стоимости оценочного бизнеса с точки зрения зависимости срока окупаемости, то она не учитывает аналогичные предложения на рынке. А рынок продажи оценочных компаний не открыт, вершится в кулуарах, и нет подтверждаемых открытых данных. Так, благодаря личным связям можно развиться стремительнее, чем не имея их.  Классические методы рекламы, например, реклама в СМИ в нашем случае не работает так, как для продажи, например, услуг красоты или товаров. На эту тему я подготовлю отдельный материал.

Таким образом, классический бизнес-план здесь не поможет убедить потенциального покупателя в перспективности покупки. А конкурентные преимущества могут быстро иссякнуть после перехода права собственности.

Приглашаем Вас оставить свои комментарии и вопросы к данной теме публикации. Это прекрасная возможность для дискуссий и общения с автором.

Полезно? Пожалуйста, поделитесь

Поделиться в facebook
Facebook
Поделиться в twitter
Twitter
Поделиться в linkedin
LinkedIn

Вам могут быть интересны также следующие публикации

Если у Вас есть интересные исследования, проекты, истории и инициативы, можете смело сообщить нам об этом. Наш e-mail:

 info@estatemag.io