КЛАЙД УОРРЕН ПАРК - преодоление разрыва в центре Далласа
Парк Клайд Уоррен, построенный в Далласе на активном шоссе Вудолл Роджерс с восемью полосами движения, представляет собой высокоорганизованный городской парк площадью 5,2 акра, который стал катализатором беспрецедентного экономического развития и стал самым популярным общественным пространством в центральной части Далласа.
Увеличенная пешеходная связь и естественный ландшафт исцеляют городскую ткань города. Парк рассматривается как катализатор для продолжающейся трансформации центра города Даллас, обеспечивая качество жизни, пешеходное движение в этом районе и растущий спрос на окружающие объекты. Лидеры, создавшие это место представляли его, как место, где люди могут строить новые традиции, делиться опытом и веселиться в центре Далласа. Общественные парки укрепляют наши сообщества и приносят пользу нашему здоровью, окружающей среде, качеству жизни и экономике. Это те преимущества, которыми Даллас будет наслаждаться в будущем.
Построенный на основе федеральных, штатных, городских и частных фондов, парк отличается гибким, ориентированным на пешеходов дизайном, который включает 13 пространств с отдельными программами, спроектированных с достаточным количеством тени, местами для сидения и другими удобствами, включая тщательно спланированный детский парк, читальный зал и игровую зону, большой газон на 5000 человек, ресторан площадью 6 000 квадратных футов, интерактивную площадь с фонтаном, парк для собак, полмили пешеходной улицы и павильон для круглогодичных выступлений. Эксплуатация парка, техническое обслуживание и программы являются исключительной ответственностью частного некоммерческого фонда, состоящего из лидеров сообщества Далласа.
Группа гражданских лидеров, которые впоследствии станут Фондом Woodall Rodgers Freeway Dallas (WRPF), признала важную возможность преобразовать физический и психологический барьер автострады, связав жилой район Далласа, центр города и район искусств с характерной зеленой зоной.
история
Концепция строительства парка на палубе над автострадой Вудолл Роджерс, возможно, возникла в 1960-х годах, когда мэр Далласа Дж. Эрик Йонссон решил свернуть автостраду.
Спустя много лет, в 2002 году, идея вновь возникла в сообществе недвижимости, и Джон Зогг начал сплачивать поддержку проекту. В 2004 году Совет по недвижимости предоставил грант в размере 1 млн. долл. США для финансирования технико-экономических обоснований и поддержки персонала на этапе инкубатора.
Основатель Texas Capital Bank Джоди Грант услышал о проекте и присоединился к делу с личным пожертвованием в 1 миллион долларов и пожертвованием в размере 1 миллиона долларов от банка.
В 2004 году Джоди Грант (Jody Grant), Джон Зогг (John Zogg) и Линда Оуэн (Linda Owen) создали The Woodall Rodgers Park Foundation, организацию, которая руководила проектом от проектирования до завершения. Многие городские и общественные деятели внесли свой вклад в парк на протяжении всего процесса. Строительство палубы началось в октябре 2009 года, а парк открылся в октябре 2012 года.
Государственно-частное партнерство
Проект стоимостью 110 миллионов долларов был профинансирован в рамках государственно-частного партнерства. Общественная поддержка включала 20 миллионов долларов в облигационные фонды города Далласа, 20 миллионов долларов в дорожные фонды от штата и 16,7 миллионов долларов в стимулирующие фонды. Остаток средств поступал от отдельных доноров непосредственно в Фонд Вудолла Роджерса.
Парк Клайд Уоррен принадлежит городу Даллас и управляется частным фондом Вудолла Роджерса. Фонд изучил лучшие общественные парки по всей стране и внедрил передовой опыт работы, программ и обслуживания.
Дизайн
Парк Клайд Уоррен был спроектирован ландшафтным архитектором Джимом Бернеттом, руководителем офиса Джеймса Бернетта. Его дизайн призван создать ощущение открытия, когда вы переезжаете в разные «комнаты» по всему парку площадью 5 акров.
Устойчивое озеленение включает 37 местных видов растений и 322 дерева, превращая бывшую автостраду в красивый городской оазис. Парк – это подвиг инженерии и дизайна. Палуба состоит из более чем 300 бетонных балок, расположенных группами, с промежутками между группами. Бетонные плиты охватывают пространства, соединяющиеся с днищами балок и образующие траншеи. Траншеи действуют как садовые ящики, позволяя деревьям расти до желаемого размера. Комбинация Geofoam и специально разработанные почвы помогают держать палубу достаточно тяжелой.
Проектирование и строительство парка осуществлялось под управлением Bjerke Management Solutions, а проектирование – во главе с двумя национально признанными дизайнерскими фирмами, офисом James Burnett и Jacobs Engineering Group, Inc. Техасский департамент транспорта выбрал Archer Western в качестве подрядчика для строительства палубной площади. McCarthy Building Companies, Inc. выступила в качестве подрядчика для построения всех удобств и завершило работы в парке.
Связь является центральной целью парка. Парк способствует расширению возможностей для пешеходов, троллейбусов и велосипедистов между городами Uptown, Downtown и Arts District, что способствует созданию более доступного центра города. После получения информации от общественности о желаемых программах в парке, фирма Office of James Burnett (OJB), специализирующаяся в ландшафтном дизайне, разработала простой, элегантный план, достаточно гибкий, чтобы вместить широкий спектр общественных, художественных и культурных мероприятий. Линейная роща из красного дуба в гравии изолирует центр парка от оживленной дороги, в то время как променадная зона, усаженная деревьями, проносится по участку, соединяя многочисленные садовые “комнаты” парка.
Парк Клайд Уоррен служит центральным местом сбора для Далласа и его посетителей, чтобы насладиться отдыхом в самом центре города. Парк включает в себя павильон для выступлений, ресторан, тенистые прогулочные дорожки, парк для собак, детский парк, большой газон, водные сооружения, читальный зал, зоны для игр и многое другое.
Парк Клайд Уоррен включает в себя множество функций, предназначенных для улучшения состояния окружающей среды в районе и повышения уровня устойчивой практики.
Строительство парка на существующей автостраде имеет многочисленные экологические преимущества, включая поглощение примерно 18 500 фунтов СО2 ежегодно через вновь посаженные деревья, перехват 64 000 галлонов ливневых стоков и заметного снижения температуры (20-45 градусов в затененных областях).
В парке представлена палитра подходящих для региона деревьев, кустарников и декоративных насаждений, из которых более 50% являются местными или адаптивными к северной части Техаса. Это дает Клайд Уоррен Парк особое чувство места в Далласе.
Посадка связана с экологическими потребностями окружающей среды, стимулируя обитание местных видов растительности и устраняя разрыв, вызванный дорожным коридором.
Посадочные грядки орошаются с помощью системы капельных линий, которая уменьшает поверхностный сток и живую нагрузку воды на палубе.
В целом парк Клайд Уоррен, включая его газоны, насаждения и гравийную поверхность, обладает более чем 50%-ной проницаемостью по сравнению со 100%-ной непроницаемой автострадой, которую он покрывает.
Что касается сохранения воды, были разработаны стратегии и мероприятия, которые позволяют использовать пресную воду как устойчивый ресурс. Подземный резервуар может собирать и хранить до 12000 галлонов воды из водоемов парка для обработки и повторного использования при орошении. Дренажный коврик между инфраструктурой почвы и палубы также хранит избыток воды, помогая поддерживать влажность почвы.
С раннего утра до позднего вечера детский сад, парк для собак, читальный зал и игровые террасы привлекают оживленную, разнообразную толпу со всей столичной области Даллас-Форт-Уэрт. Сотрудники WRPF по формированию мероприятий хранят в календаре парка множество предложений, включая одновременные трансляции из Далласской оперы, бесплатные концерты, регулярные занятия фитнесом и меняющееся меню самых популярных продовольственных предложений города.
С момента своего открытия в 2012 году парк ежегодно принимает более миллиона посетителей и получает многочисленные награды, в том числе награду Urban Land Institute 2014 за городское открытое пространство. Парк оказал большое влияние на сообщество, предлагая богатый календарь ежедневных бесплатных программ, а также предоставляет множество удобств, которые можно использовать, когда парк открыт, например, настольные игры и газеты. Эти действия связывают жителей вместе и дают много социальных преимуществ для пользователей парка, включая увеличение физической активности и снижение стресса. Парк также значительно увеличил посещаемость соседних культурных учреждений в районе искусств и увеличил количество пассажиров на троллейбусе.
Парк внес значительный вклад в экономическое развитие окружающего городского ядра, увеличивая активность соседних предприятий и учреждений культуры. Недавние исследования показывают, что экономический эффект составляет 1,3 миллиарда долларов, а также значительные новые налоговые поступления. Недвижимость и стоимость недвижимости вокруг парка постоянно растут с момента его открытия. Стоимость имущества незастроенного участка застройки площадью 3 акра, примыкающего к парку, увеличилась с оценочной рыночной стоимости 32,3 млн долларов в 2008 году до 91,1 млн долларов после завершения строительства парка.
Парк также был основным фактором повышения арендной платы. Арендные ставки Triple-Net в Центре Траммелл Кроу в районе Искусств выросли на 32%. На северной стороне парка арендные ставки в 2000 McKinney поднялись на 56 процентов, а арендные ставки в 2100 McKinney достигли невероятных 64 процентов. Все это развитие, спровоцированное парком, способствовало прогнозируемому увеличению численности населения на 8,8%, окружающих парк, к 2018 году, поддерживая региональную цель сделать столичные центры привлекательными и жизнеспособными местами для жизни.
В дополнение к влиянию на недвижимость и стоимость имущества, парк предоставил ряд других экономических выгод, включая эксплуатацию парка и экономию на обслуживании. Используя высокоэффективную систему светодиодного освещения и светильников с солнечными батареями, парк экономит примерно 94 000 киловатт электроэнергии в год по сравнению с традиционным освещением.
Как Клайд Уоррен Парк изменил недвижимость в Далласе
Статья КРИСТИН ПЕРЕС, опубликованная в журнале “D MAGAZINE” в разделе Коммерческая недвижимость от 21 АВГУСТА 2015
Я помню, как впервые услышал об идее построить парк на палубе над шоссе Вудолл Роджерс. «Эти техасцы сумасшедшие», – подумал я про себя. Это был 2002 год, и я был в этом районе всего пару лет, рассказывая о коммерческой недвижимости. Я переехал сюда из Миссури, так называемого штата «Покажи мне», где люди, задавали вопрос «почему?» Во всем. Я быстро узнал, что Техас – это больше государство «почему нет?». И концепция строительства парка из воздуха была наиболее ярким примером этого великого духа.
Я не был одинок в своей первоначальной насмешке. Но решительные кадры во главе с Джоном Зоггом из Crescent Real Estate настойчиво продвигали эту идею. В 2004 году движение набрало обороты, когда Совет по недвижимости разыграл 1 миллион долларов стартовых денег для изучения концепции парков на палубе. Год спустя Джоди и Шейла Грант добавили в банк 1 миллион долларов, а Texas Capital Bank (в то время возглавляемый Джоди Грантом) добавил еще 1 миллион долларов. Сторонники продолжали привлекать 110 миллионов долларов – не менее, во время Великой рецессии – в том числе 20 миллионов долларов в облигациях города Даллас, 20 миллионов долларов в виде дорожных средств от штата, 16,7 миллионов долларов в федеральных стимулирующих фондах и, конечно же, 10 миллионов долларов пожертвовано нефтяным магнатом Келси Уорреном для обеспечения прав на присвоение имен его сыну Клайду.
Парк, инженерный и строительный подвиг, открылся осенью 2012 года. И в этот момент коммерческая недвижимость с видом на то, что раньше было бетонным отверстием шоссе Вудолл Роджерс, перешло от худшего к лучшему. Общественное влияние также быстро ощущалось. Пригородные жители покинули свои анклавы, чтобы совершить паломничество в городской парк.
Самым большим сюрпризом, однако, была скорость и масштабы воздействия парка на коммерческую недвижимость. С конца 2012 года арендные ставки с тройной сетью в Центре Траммелл Кроу в районе искусств выросли с 19 долларов за квадратный фут до 25 долларов за квадратный фут – 32-процентный скачок. Арендные ставки в 2100 Росс выросли с 13 до 19 долларов – увеличение на 46 процентов. На северной стороне парка арендные ставки на 2000 McKinney выросли на 56 процентов, с 25 до 37 долларов за квадратный фут. А арендная плата в 2100 McKinney выросла до невероятных 64 процентов, с 22 до 36 долларов за квадратный фут.
«Я не думаю, что кто-то мог предсказать влияние, которое окажет этот 5-акровый парк», – говорит Фил Пукетт, исполнительный вице-президент CBRE, который собрал данные о ставках аренды. «Проработав 25 лет на рынках в центре города и на окраине города, я никогда не видел ничего подобного. Клайд Уоррен Парк стал эпицентром».
Его влияние особенно впечатляет, если учитывать размер парка. На 5,4 акра Клайд Уоррен бледнеет по сравнению с Чикагским парком тысячелетия (24,5 акра) или массивным центральным парком Нью-Йорка (843 акра). «Даллас не понимал, насколько ему нужен этот парк», – говорит Рэнди Купер, вице-президент DTZ. «Он заменил бетон зелеными насаждениями, создал лучшую пешеходную среду и достиг своей цели – создать мост между Uptown и downtown. Люди, делающие инвестиции, хотят быть как можно ближе к парку».
Разработчики из Далласа, всегда полные энтузиазма, скупали каждый квадратный дюйм земли в непосредственной близости. KDC и Invesco строят 12-этажный проект на Маккинни-авеню и Харвуд-стрит. Crescent разрабатывает башню площадью 530 000 квадратных футов на Мак-Кинни и Олив-стрит. А Линкольн Проперти Ко. Только что купила трактат в Симфоническом центре Мейерсона для 23-этажного проекта под названием «1900 Жемчужина».
Важнейшим событием, однако, является Park District, комплекс многофункционального назначения площадью 916 000 квадратных футов Trammell Crow и MetLife, занимающий 3 акра между Жемчужной и Оливковой улицами. Проект включает в себя 19-этажную офисную башню и 32-этажную жилую башню, а также площадь, спроектированную офисом Джеймса Бернетта, фирмой ландшафтной архитектуры, которая спроектировала парк Клайда Уоррена.
Согласно новым данным JLL, застройщики в Uptown и районе искусств просят – и получают – арендную плату в размере до 52 долларов за квадратный фут, что является поразительным показателем для рынка Далласа.
Биллингсли, Spire Realty Group и Hillwood готовы к новым проектам. Единственным настоящим неизвестным на данный момент является семья Мияма, владельцы малоэтажного офисного здания и автомобильного банка, которые расположены напротив парка на улице Святого Павла в верхней части города. Бесчисленные разработчики обхаживали Miyamas, но они, вероятно, будут делать что-то самостоятельно. И они не спешат. Японская семья имеет 400-летнюю историю сельскохозяйственных угодий в Токио и его окрестностях. «Наша культура – это терпение, – сказал мне Савако Мияма в интервью, когда парк открылся в 2012 году. – Мы не будем торопиться».
Многосемейный бум
Клайд Уоррен Парк также соблазнил миллениалов и бэби-бумеров, ищущих образ жизни в режиме реального времени.
Даже с учетом всего нового строительства, рост арендной платы продолжает не соответствовать ожиданиям. По данным Axiometrics Inc., по состоянию на июнь 2015 года, в метро Далласа он составил 6,4 процента, а показатель занятости составляет 95,5 процента.
«Каждый месяц мы ожидаем, что показатели на этих рынках будут умеренными», – говорит Стефани Макклески, вице-президент по исследованиям Axiometrics. «И каждый месяц они продолжают удивлять нас. Особенно в метрополитене Далласа, куда доставляется много товаров, эти цифры являются выдающимися».
Волновой эффект распространился за пределы Аптауна и района искусств, включив в него центр Далласа, где в настоящее время идет поток проектов перестройки. Почти все старые здания в центре города, в том числе те, которые десятилетиями оставались вакантными, превращаются в жилые и гостиничные помещения. Инвесторы вкладывают миллионы в проекты. (Например, повторная установка Statler Hilton оценивается в 175 миллионов долларов. Олимпик на 1401 улице Вязов оценивается в 220 миллионов долларов.)
По словам Джона Кроуфорда, генерального директора Downtown Dallas Inc., Джон Кроуфорд, главный исполнительный директор Klyde Warren Park, всегда заключался в том, чтобы закрыть пропасть между центром города. Свободный рынок взял верх», – говорит он. «Парк превзошел все ожидания с точки зрения его воздействия на весь центр города».
И не удивляйтесь, если его успех будет повторен в будущем, говорит Кроуфорд. «Если нам удастся заполучить станцию сверхскоростного пассажирского экспресса, есть большая вероятность, что мы сможем воссоздать парк Клайд Уоррен заново на Межгосударственном шоссе 30», – говорит он. «Я не уверен, что это произошло бы, если бы мы не построили парк над шоссе Вудолл Роджерс».
По словам Кроуфорда, помимо экономического воздействия, городской парк выдвинул на передний план уникальную характеристику региона. Он называет это городом с «фактором X». Даллас хорошо известен тем, что решает невозможное, он говорит: «Клайд Уоррен Парк – это еще один пример, который показывает, что если мы действительно хотим что-то сделать, мы можем это сделать».
ИНФОРМАЦИЯ О ПРОЕКТЕ
Местоположение: Даллас, штат Техас
Команда: Thomas Phifer and Partners, Jacobs Engineering, Biederman Redevelopment Ventures, Решения по управлению Bjerke, Endrestudio, Проектирование фокусного освещения, Консультанты по проектированию жидкостей, Sweeney Associates, Dal-Tech Engineering, Focus EGD, The Johnson Studio, McCarthy, Archer Western, ValleyCrest
Awards: WLA Awards – Награда за выдающиеся достижения в категории «Созданные большие пространства»; AIA Collaborative Achievement Award; ASLA Award of Excellence; Награда Чести Общества Архитекторов Техаса – Citation of Honor; Klyde Warren Park 2015, ULI Urban Open Space Award; Klyde Warren Park 2014, награда Техасского общества архитекторов; Премия Федерального управления автомобильных дорог в области охраны окружающей среды
БЫСТРЫЕ ФАКТЫ:
– Парк Клайд Уоррен имеет площадь более 200 000 квадратных футов – 1045 футов в длину и 210 футов в ширину. Колода глубиной 6,5 футов.
– Парк прибавил 322 дерева, 904 кустарника и 3292 разных растения в ландшафт города.
– Деревья в основном носят техасский или адаптивный вид: красный дуб Шумарда, Дуб крупноплодный, Кипарис прудовый, Берёза чёрная, Фисташка китайская и Вяз мелколистный.
– Растения включают 32 местных техаских вида.
– Есть 40000 квадратных футов газона.
– Конструкция моста включает в себя 300 бетонных коробчатых балок
– Парк использует 25 000 кубических ярдов смеси почвы и геопены.
– Есть 65 000 квадратных футов мощеных площадей, проходов и зон отдыха. Существует также 28 000 квадратных футов дробленого гранита.
– 60% парка затенено.
– В парке 13 открытых «комнат», каждая со своим набором запрограммированных мероприятий.
– Около 30 собак среднего размера могут с комфортом пользоваться парком «Мой лучший друг».
– Вокруг парка есть несколько парковочных мест и 9 000 парковочных мест в гаражах в нескольких кварталах от парка. Высокий пик использования парка, естественно, совпадает с нерабочим рабочим временем.
– Вместимость детского парка составляет около 100 детей.
– Клайд Уоррен Парк не имеет максимальной грузоподъемности, но, ограничивает большие мероприятия до 10 000 человек, чтобы обеспечить приятные впечатления.
– Семейный павильон «Muse Family Performance Pavilion» имеет размеры 60 х 40 футов, может вместить 120 человек и открыт со всех сторон.
– Рестораном и кафе “Savor” и “Relish” управляет шеф-повар Джон Колеман, ранее работавший с Ritz Carlton.
– Ресторан площадью около 6000 квадратных футов, вмещающий в общей сложности 300 гостей. Это включает 3500 квадратных футов внутреннего дворика, из которого гости могут посмотреть выступления на сцене или посмотреть другие мероприятия в парке.
– Savor, главный ресторан парка, имеет концепцию гастропаба с акцентом на свежие продукты и обмен опытом.
– “Relish”, который дебютирует от продовольственного грузовика до полного ресторана и киоска, открытый в середине 2013 года, предлагает посетителям быстрый переку в парке. Грузовик с едой открыт на завтрак и обед.
– Общая прогулка по периметру составляет 2800 футов, что составляет примерно 1/2 мили.